* 9월 16일 조간부터 보도 부탁드립니다.

* 담당연구원 : 김덕례 연구위원(3215-7655)  / 이재형 연구원(3215-7658) 

 

“지방주택시장, 특정지역 중심으로 살아나” -인구·산업경제·주택시장 특성을 복합적으로 고려한 주택정책 로드맵 필요-

□ 최근 지방주택시장은 일부지역을 중심으로 미분양주택이 줄어들고, 가격이 상승하면서 조금씩 살아나고 있다. 회복세를 보이고 있는 지방이 과거와 같은 침체를 다시 겪지 않고 안정화되려면, 132개의 시·군이 갖고 있는 지역적 특성 및 한계를 고려해서 선별적인 주택공급 및 관리정책을 수립해야 한다.

 □ 주택산업연구원(원장 남희용)은 『지방주택시장 분석』보고서를 통해, 지방에 있는 132개의 시·군은 주택시장 뿐만 아니라 인구 및 가구성장과 지역경제 특성이 모두 다르기 때문에, 지역적 특성을 고려하지 않는 주택정책은 한계가 있다고 주장했다(별첨 <그림1>참조). 지방은 전 지역의 고령화가 진행 중이며, 시장침체가 장기화되면서 미분양주택이 많이 적체되어 있을 뿐만 아니라 전체적으로 재정상태가 어려워졌다.

- 특히 광역시와 지방대도시는 실업률이 높고, 군 지역은 노인인구가 매우 많은 초고령지역의 특성을 두드러지게 보이고 있는데, 이러한 현상들은 지역적으로 다르게 나타나고 있다. 따라서 향후 지방의 주택정책은 지역별 공간특성을 고려하고 주택뿐만 아니라 지역경제 및 산업과 연계할 수 있는 중장기적 차원의 복합적인 주택정책 로드맵을 새롭게 짜야한다고 주장했다. 

□ 인구측면에서 지방은 인구성장의 양극화, 고령화(특히 군지역의 초고령화)가 진행 중임

- 지방은 2005년 이후 인구가 증가한 성장지역(43개 시·군)과 그렇지 못한 쇠퇴지역(89개 시·군)으로 양극화되어 있으며, 주로 수도권과 지역개발사업(세종시, 기업도시, 혁신도시 등) 인근지역의 인구가 증가하고 있다(별첨 <그림2>참조). 또한, 노인인구 비중이 높은 66개의 군지역은 모두 초고령도시(전체인구의 20%이상이 노인인구)이며, 울산·계룡·구미·창원을 제외한 모든 지역이 고령(화)도시이다(별첨 <그림3>참조). 특히, 10만 이하의 소도시나 군지역의 경우, 젊은 인구가 도시지역으로 유출되면서 1인 노인가구 비율이 높기 때문에 이들 지역에 대한 차별화된 관리정책이 필요하다. 

□ 지역경제 및 산업측면에서 광역시와 지방대도시는 실업률이 높고, 지방재정이 어려워지고 있으며, 거래실종으로 취등록세가 감소함

- 대도시로 인구가 집중되는 속도에 비해 일자리창출속도가 느리기 때문에, 대구, 부산, 울산, 대전, 광주 등 광역시와 구미, 창원, 천안, 진해 등 지방 대도시의 실업률이 3~4%로 높다(별첨 <그림4>참조). 뿐만 아니라 부산, 대구, 포항, 구미 등은 2003년 이후 재정자립도가 계속 악화되고 있으며, 2007년(현정부) 이후 72개 시·군의 재정자주도가 낮아지면서 지방재정이 더욱 악화되었다(별첨 <그림5>참조).
- 지방 재정 및 경제악화에는 주택시장 장기침체도 영향이 있다. 주택시장의 장기침체로 2007년 대비 2009년 취등록세가 약 10% 감소했고, 총 세액에서 취등록세가 차지하는 비중도 1.2%p나 감소했다. 주택시장의 장기화가 계속되면, 지방에 있는 2,226개의 주택건설업체가(별첨 <그림6>참조) 재무구조 악화로 도산하게 되며, 결과적으로 지방의 총 세액이 감소하면서 재정자주도가 더 낮아질 것이라고 주장했다.

 □ 주택시장 측면에서 지방은 주택공급필요유무, 미분양주택, 주택가격등에서 양극화·국지화가 두드러짐

- 지방의 평균 천인당주택수 375호(2005년 기준)를 초과하는 지역은 70개시·군으로, 이 중에서 400호를 넘는 초과주택공급지역도 55개 시·군이나 된다. 부산, 광주, 울산, 대전 등 광역시와 천안, 전주, 구미 등 62개 시·군지역은 천인당주택수가 375호에도 못미치고 있기 때문에, 장기적으로 양적인 차원에서 주택공급이 필요(별첨 <그림7>참조)하다. 그러나 대구, 부산, 울산, 천안 등 19개 시·군은 미분양주택이 1000호가 넘기 때문에 지역의 주택재고 상태를 고려하면서 선별적으로 주택공급을 해야 한다고 주장했다.

- 특히, 2008년 이후 지방에 분양된 주택은 총 215,274호로, 부산, 대전, 대구, 광주 등 4개 지역에 36%, 울산, 천안, 원주, 포항 등 12개 도시에 62.6%가 공급되었는데, 장기적인 차원에서는 주택공급이 필요하지만 주택시장 침체가 장기화되고 있는 상황에서 주택공급은 미분양주택 문제를 더욱 가중시키기(미분양주택과 분양실적의 상관관계 r=.742) 때문에, 시장상황을 고려해서 주택공급 시기를 탄력적으로 조정해야한다고 주장했다(별첨<그림8>참조).

- 또한, 미분양주택수는 미분양주택가격과 밀접한 관련이 있고(r=..655, p<0.01) 미분양주택가격이 주변 매매가격 보다 지나치게 높게 형성된 지역은 미분양해소가 어렵기 때문에 유동성 확보차원에서라도 가격조정을 검토할 필요가 있다고 주장했다(별첨<그림9>참조).

 □ 주택시장에 대한 세분화된 분석을 통한 주택정책 로드맵 수립 필요

- 주택시장은 인구·지역개발·산업경제 등 다양한 요인에 의해 영향을 받으면서 더욱 세분화되고 있으며, 지역별로 양극화·국지화의 특성이 강해지고 있다. 그렇기 때문에 향후 주택시장은 수도권과 지방이라고 하는 이분법적 접근방식으로는 더 이상 관리할 수 없다. 따라서 각 지역의 시장특성을 설명할 수 있는 다양한 지표를 종합적으로 분석한 결과를 토대로 한 입체적인 주택정책 수립이 필요하다.

 ※ 첨부파일 : 별첨자료 - 지방주택시장 분석 보고서