“전세시장 안정을 위해 거래촉진책 필요”

- 주택가격상승률 3% 수준 유지하는 것이 바람직하다 -

주택산업연구원(원장 南熙龍)은 「주택 투자수익률 분석」보고서에서 주택 소유 동기가 발생하는 최저수익률은 3% 선이며, 그 보다 낮을 경우에는 거래침체로 인해 주택공급이 감소하고, 따라서 전세시장 불안이 발생하게 된다고 했다.

최소 3% 이상의 주택가격 상승이 기대되지 않는 경우, 주택을 소유함으로서 발생하는 비용이 더 높아지기 때문에 사람들의 임차(전세) 선호 경향이 높아지게 되며 집주인은 이자비용 등을 보상받기 위해 전세를 올리려고 한다는 것이다.

따라서 원활한 주거이동과 공급이 이루지기 위해서는 주택가격 상승률이 경상가격 3% 수준에서 유지되는 것이 바람직하다고 했다.

또한 현재의 집값 수준이 아직 비정상적인 버블 상태라는 인식이 있는데, 최근 몇 년간 가격 하향안정세가 지속되면서 가격조정을 통해 버블이 상당부분 해소되어 버블 가능성은 낮은 것으로 분석했다.

그 증거로 2001년-2010년의 10년간 아파트 투자수익률을 분석한 결과, 전국 연평균 약 6-7% 수준으로 회사채수익률 5.7%와 비슷한 수준이라는 점을 들었다.

서울 강남지역은 10년간 평균 투자수익률이 약 10-11%수준으로 높은 수준이나, 버블이라고 보기보다는 강남지역 선호에 의한 희소가치를 반영한 것이라고 해석하는 것이 합리적이라고 했다.

한편 지방의 경우는 미분양이 발생하면서 평균 가격상승률이 2% 수준에 머물러, 주택보유비용과 물가상승률을 고려하면 오히려 (-)의 투자수익률을 보였다. 그 결과 전세가격 상승, 월세전환이 진행되면서 서민의 부담이 더욱 커지는 결과를 초래했다.

결국 현재 시장침체가 장기화되면서 사람들이 기대심리가 위축되어 있는 것이 문제인데, 정부가 분양가상한제 폐지, 거래세 완화 등의 대책으로 적정한 시그널을 보내 거래활성화를 유도할 필요가 있다고 했다.

최근 물가상승, 금리상승 등 경제여건이 악화되고 있는 가운데 가계부실 위험은 더 높아지고 있으며, 전세가격상승으로 인한 서민의 부담이 가중되고 있는 상황에서, 거래동기를 유발할 수 있는 규제 완화대책은 정치적 선택의 문제가 아닌 시급한 필요조건이라고 했다.

별 첨 : ｢주택 투자수익률 분석｣