보 도 자 료	주택산업연구원
정책연구실	chldb98@khi.re.kr roi0104@khi.re.kr
김덕례 연 구 위 원 노희순 연 구 원	02.3215.7655 02.3215.7638

총 25 매 (별 첨 : 23 매)

“전세⟶월세 전환을 위한 세액공제 도입 필요”

- 현, 주거비지원을 위한 월세액 대비 40% 소득공제 효과 미흡 - 

 서울ㆍ수도권의 전세난을 완화하려면 보증부월세 거주자로 전환될 수 있는 환경이 조성되어야 한다. 보증부월세시장이 확대되려면, 10%의 높은 월세전환율이 기준금리+3~4%대로 하향 조정될 필요가 있으며, 전세 거주자의 추가적인 월세부담을 지원할 수 있는 파격적인 세액공제 도입이 필요하다.

 주택산업연구원(원장 南熙龍)은『전세난 완화방안 : 보증부월세시장 확대 유도가능성 검토』에서 주기적으로 반복되는 전세난의 악순환을 벗어나려면, 전세수요를 분산시켜야 한다고 했다. 매매가격이 상승하는 시기에 전세수요는 매매수요로 전환되면서 안정화될 수 있으나, 현 서울ㆍ수도권시장에서는 어렵기 때문에 보증부월세수요로 전환시켜야 한다고 했다.

집주인은 10%대의 높은 월세전환율에 해당하는 월세를 매달 받기 때문에 보증부월세를 선호하지만, 세입자는 주거비의 부담이 커지기 때문에 저항이 크다고 주장했다. 세입자의 보증부월세에 대한 저항을 줄이고, 자연스럽게 보증부월세로 유도하려면 세입자의 추가부담이 발생하지 않도록 10%대의 높은 월세전환율을 기준금리+3~4%대로 낮추고, 추가적으로 발생하는 월세는 세액공제를 통해 지원할 필요가 있다고 했다.

전세⟶보증부월세 전환 시뮬레이션 결과, 10%대의 월세전환율을 기준금리+3~4%(7~8%)로 낮추면, 세입자의 월세부담이 처음보다 30~60% 줄어든다. 그러나 여전히 월세부담이 발생하기 때문에 월세 대비 30~50% 세액공제를 통해 지원할 필요가 있다. 현재 서민의 주거비지원을 위해 정부가 운용하고 있는 ‘월세액 40% 소득공제’는 월세 대비 4~5%정도로 지원효과가 미흡하다.

<표> 전세의 보증부월세 전환 유도를 위한 정책지원 방향 

시뮬레이션 조건		보증금인하 후 월세 (보증부 월세)	비고
1. 보증부월세가구가 많은 노원구, 용인시 주택 가정 노원 : 주택가격(2억3천), 전세금(1억3천), 상승분(2천) 용인 : 주택가격(4억1.6천), 전세금(2억2.5천) 상승분(5천) 2. 주택가격의 30% 수준으로 보증금 인하 3. 전세보증금 차액분 상환(임대인⟶임차인) 4. 10%대 월세전환율 인하 후 월세 전환	임차인 (세입자)	보증금 반환분 저축이자 수익 월세비용	월세 소득공제(40%)의 지원효과 미흡
		세액공제 필요 (월세 대비 30~50%)
	임대인 (집주인)	보증금 반환분 대출이자 비용 월세수익	임대소득세
		전세보증금 반환금 저리융자 임대인 선호시장	-

전세가 보증부월세로 전환되면, 세입자, 집주인, 정부에게 모두 유리하다. [세입자]는 전세금의 일부를 집주인에게 되돌려 받아 유동성 확보가 가능해지고, 전세금 상승으로 임차계약 갱신 때 마다 발생하던 고통에서 벗어날 수 있다. [집주인]은 은행 저축금리 이상으로 매달 월세(임대)수익이 발생하기 때문에 안정적인 소득기반을 마련할 수 있다. 뿐만 아니라 [정부]에서도 월세수익에 대한 소득세를 징수할 수 있기 때문에 안정적인 세수확충이 가능할 뿐만 아니라 세입자의 세액공제 지원을 통해 소득재분배의 효과도 기대할 수 있다. 무엇보다도 세입자의 유동성 확보를 통해 내수경기 회복을 기대할 수 있다.

 별 첨 : ｢전세난 완화방안 : 보증부월세시장 확대 유도 가능성 검토｣