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    총 35 매 (별 첨 : 33 매)

  “전세가율 상승 지속으로

월세세입자보다 전세세입자의 위험 확대”

 
- 하우스푸어 위험이 렌트푸어에 전가될 우려와

임차가구의 주거 불안요인 증대 -

주택산업연구원(원장 南熙龍)은『전월세시장의 전망과 리스크』에서 2009년 이후 나타나고 있는 상대적인 전세가격 상승은 과거추세를 고려할 때 2년 이상 지속될 것으로 전망했다. 전세가격의 상승에 따라 하우스푸어의 위험이 임대보증금을 매개로 렌트푸어에게 전가될 우려가 있으며 이러한 가구가 수도권에 약 19만가구가 존재하는 것으로 추정됐다. 그리고 담보가치 하락에 따라 전세임차가구의 위험이 월세임차가구보다 높게 형성되고 있다고 하였다.

서울의 전세가율은 65%～77%까지 상승가능성이 존재하며 현재 상승추세가 이어진다면 2～4년에 걸쳐 나타날 것으로 추정했다. 이러한 전세가격 상승은 임대인의 담보능력 하락으로 임차인의 보증금 반환 위험에 영향을 줄 것으로 판단했다. 일반적으로 전세가격 상승은 매매로의 수요분산을 유인하나 주택가격 하락심리 유지로 임차시장 잔류, 민간 가계위주의 공급체계 및 수익형 임대 선호 등으로 추세가 이어지고 있으며 전세와 매매가격의 탈동조화, 타지주택소유가구의 임대주택 거주 등으로 빠른 전세가율 상승이 나타난다고 판단했다.

보증금이 위험 헷징 수단으로 활용되는 국내 전월세 시장에서 임차인에게 가장 큰 위험은 자산의 35%에 해당하는 보증금의 미반환 위험이며 전세가율 상승에 따라 보증금규모가 상대적으로 큰 전세가구의 위험이 월세가구보다 높게 형성되고 있는 것으로 분석됐다. 전월세전환율은 보증금을 임대료로 환산할 때 사용되는 비율로 보증금비중이 작거나 클수록 높아지는 경향이 나타는데 월세보다 전세계약의 위험프리미엄이 3～4%로 높게 형성되는 것으로 분석됐다.

주택담보대출 가구는 전국에 515만가구, 수도권에 약 330만가구가 있으며 가 있으며 이중 수도권에 전세임대하는 가구는 약 54만 가구에 이르는 것으로 추정됐다. 보증금포함 LTV가 70%를 초과하는 가구는 19만 가구로 추정되며 이 주택들에 후순위 임차한 경우, 임대인 부실에 따른 경매시 전세보증금의 20%내외의 손실이 예상되는 것으로 분석됐다.

임대와 임차시장의 안정을 위해 정부는 단기적으로 보증금 중심의 지원에서 월세지원으로 확대하고 매매전환 유인책을 지속함으로 수요를 분산할 필요가 있다고 주장했다. 또한 장기적으로는 공공임대주택 재고 확대로 시장조절 기능 확보, 공급변동성이 큰 민간 가계의 임대 공급의 안정적 체제 확립이 필요하다고 주장했다. 특히 민간 가계 임대 공급 의존도가 80%로 높기 때문에 민간의 안정적 공급을 위해서는 보증․보험을 통한 임대인과 임차인의 위험 헷징 제도 확대와 임대료 산출에 있어 중요한 전월세전환율 등의 국가공인정보 제공이 필요하다고 주장했다.

별 첨 : ｢전월세시장 전망과 리스크｣