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“전월세시장 불안 장기화 우려 확대”
- 매매시장침체가 전월세시장 불안으로 확산되고 있으며
특히 전세가율 고공행진의 장기화 예상 -
주택산업연구원(원장 南熙龍)은『수도권 주택시장 전망과 대응』에서 최근의 매매-임차시장 상황이 지속될 때, 수도권의 전세난이 8년간 장기화 될 우려가 있다고 전망했다. 과거 전세난시기에는 수도권 전세가율이 55%에 달한 후 매매전환이 나타나면서 전세-매매상승률 차이가 감소하였다. 그러나 최근 전세난은 임차시장의 구조적 변화와 매매거래위축이 동시에 진행되면서 전세수급불안이 장기화되고 이에 따라 전세가율 100% 시대에 진입이 예상된다고 하였다.
최근 주택시장의 가장 큰 이슈는 전세시장의 과열이다. 전세가격의 급등(전세-매매변동률 차이 평균인 4%이상)을 전세난으로 볼 때 보통 2～3년간 지속되는데 반해 이번 수도권의 전세난은 현재 4년차(40개월)에 진입하였으며 아직까지 진행 중이다. 현재 주택시장 상황하의 장기전망에 따르면, 2020년까지 매매가격은 연평균 -0.5% 변동하는데 반해 전세가격은 연평균 7.3% 변동하면서 전세난이 지속되며 2021년에 전세가율은 고점인 100.7%에 도달하는 것으로 분석됐다. 또 동기간 거래기준 차가수요는 연평균 109만호를 보이는 반면 자가수요는 연평균 52만호로 정체되고 차가유지율이 자가전환율보다 높게 나타나는 것으로 분석됐다. 이는 자가주거비용이 차가주거비용보다 크다는 인식이 장기화되면서 수요쏠림현상과 가계 의존적 임대주택공급체계에서 공급 감소를 심화시키기 때문인 것으로 판단됐다.
시장 자체적으로 전월세시장의 안정과 시장정상화를 위해서는 장기간이 소요되기 때문에 수요자의 구매여력, 대출여력에 대해 점유선택의 제약없이 균형적인 지원이 요구되는 실정이다. 이에 따라서 정부도 전월세 수요자에 대한 금융지원의 한계를 인식하고 전월세 지원 수요대책, 매매전환 및 실수요자 지원 수요정책, 거래회복을 위한 분양공급물량 조정 공급정책, 공공과 민간의 임대주택확대 공급정책 등을 종합적으로 추진하고 있다. 이러한 주택정책은 방향성에 적절하나 지원대상 한정 및 시행 지연 등에 따라 정책실효성이 떨어질 우려가 있다고 주장했다. 즉 시장을 조기에 안정시키고 종합정책의 시너지 확보를 위해서는 정책발표시점과 시행시점 차이의 최소화, 수요자지원 정책에 있어 정책목적에 부합하는 지원대상의 확대, 기업형 임대주택시장의 조속한 정착이 요구된다고 주장했다.
특히, 임대공급의 확충이 전제되지 않는 수요자의 구매여력, 대출여력 확대는 주거불안 해소보다는 지연시키는 한계를 갖기 때문에 임대주택공급이 중요하다고 주장했다. 전월세시장의 반복적인 불안을 피하기 위해서는 시장심리에 크게 영향을 받는 가계에 의존한 임대주택공급체제에서 탈피가 필요하며 이를 위해서 공공임대 재고뿐만 아니라 기업형 임대주택시장의 공급비중확대가 요구된다고 주장했다. 즉, 토지임대부 임대주택, 준공공임대주택, 주택임대관리업, 임대주택리츠, 수급조절리츠 등의 임대주택 공급정책에 있어서 조속한 사업시행이 가능하도록 지원 및 시범사업의 추진이 요구된다고 하였다.
별 첨 : ｢수도권 주택시장 전망과 대응｣ |
