보 도 자 료	주택산업연구원
금융경제연구실	ejhwang@khi.re.kr
권주안 선임연구위원	02.3215.7651

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“시장변화에 따라 주택공급체계도 탄력성 제고되어야”

- 수요변화 유연하게 반영해야, 주거만족은 높아지고, 주택사업 위험은 저하 -

 

 최근 두드러지게 나타나고 있는 주택수요 변화는 미분양으로 연결되고 있다. 미분양 발생 이면에는, 주택공급 과잉의 양적 문제 뿐 아니라, 택지개발 및 분양체계에서 야기되는 질적 문제를 발견할 수 있다. 장기간 소요되는 택지개발 과정에서, 주택규모 배분 등의 개발계획지표는 시장 변화를 반영하지 못하고, 분양시스템 역시 대량공급체계의 틀을 유지하고 있어, 변화하는 주택수요에 맞춘 전략적 공급을 기대할 수 없다. 택지개발 및 주택분양 개선안의 제시를 통해 공급체계의 탄력성을 부여하는 것이 절실한 시점이다. 

 

  주택산업연구원(원장 南熙龍)은 최근 「주택공급체계 개편방안」정책연구보고서를 통해 "대량생산에 초점이 맞추어진 주택공급체계가 개선되어야, 주거니즈 충족이 극대화되고, 주택사업 위험도 감소시킬 수 있는 여건이 조성된다"는 결과를 내놓았다. 

 당 보고서는, (1) 주택규모 배분 등 택지개발 주요 지표의 고정성과 택지공사의 장기 소요 특성은 주택시장 변화를 반영할 수 없어 미분양으로 이어지고 결과적으로 주택사업자에게 위험이 집중되며, (2) 주택초과수요 문제 해결에 집중하고 있는 분양체계 역시 최근 수요 변화를 반영하지 못하고 있어 적절한 공급기반 구축이 어렵다는 주장을 내놓았다.

 우선, 택지개발이 가지는 고정성으로 야기되는 문제를 해결하기 위해선, ① 택지분양공급은 개발완료 시점에 이루어지도록 하고, ② 단일 대형택지블록은 분할공급이 가능하도록 허용하는 것이 필요하다고 제안하였다. 또한 주택사업자 위험을 저감하기 위해선, ③ 택지대금 납부방식을 개선하여 분양대금을 활용할 수 있도록 허용하고, ④ 공공택지분양대금지급보증을 신설하여 공공부문 위험을 분산시키는 방안도 제안하였다.

  또한 주택수요 변화를 충분히 반영할 수 있도록 주택분양체계도 개선되어야 한다고 제안했는데, ① 단기에 있어선 청약통장을 공공부문과 민간부문을 구분하여 운영하되, 민간부문에 대해선 통장의 종류 혹은 유무에 관계없이 자유청약을 적용하고, 공공부문에 한정하여 청약통장을 운용하되, 장기적으로 청약통장에 재형저축성격을 부여하는 방안을 제시하였으며, ② 사업승인단계에서 충분한 근거가 있다고 인정될 경우, 주택규모 배분 등 주요 지표 변경이 가능하도록 허용하고, ③ 가능하면 특별공급물량은 공공부문 물량으로 한정하도록 해야 한다고 제안하였다.

  경제성장단계에서 드러난 주택초과수요 문제는 대량공급체계를 통해 적절하게 관리되어 왔다. 그러나 글로벌 금융위기 이후 새롭게 나타난 다양한 문제는 기존의 주택공급체계를 유지하는 상태에선 효과적으로 대응할 수 없다. 부분적 개선을 통해 탄력성을 부여해야 다품종․소량생산과 비아파트주거수요 증대에 대응할 수 있을 뿐 아니라 주택공급기반의 안정적 구축이 가능할 것이다. 주택시장 변화가 지속적으로 진행될 것이라는 전망에 대비하기 위해선, 주택정책 틀의 과감한 변화가 요구되는 시점이다. 정부와 산업 모두 변화에 지혜롭게 대처하는 유연한 사고방식이 절실하게 필요하다.

 첨 부 : "주택공급체계 개편방안" (요약본)