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“유효한 적정 주택공급량은 연간 33만호 정도”

- 유효공급량은 2015년 34.5만호, 이후 점차 감소하여 2022년 29.5만호 추정 -

최근 나타나고 있는 구매수요 위축과 인구 및 가구의 중장기 변화를 반영한다면, 연간 적정 수준의 주택공급량은 2022년까지 평균 33만호 정도인 것으로 추정되었다. 2015년 유효공급량은 34.5만호이나 이후 감소하여 2022년엔 29.5만호에 머무를 것으로 전망된다. 이 공급량 수준은 주택종합계획에서 추정한 연간 수요량 대비 85% 수준으로, 수요 위축으로 미분양 위험이 상존할 것이라는 전망이 가능하다. 따라서 주택보유에 초점을 맞춘 대량공급정책이 변화 필요성을 시사할 뿐 아니라 사업자의 공급전략 중요성도 다시 인식되어야 할 것이다.

주택산업연구원(원장 남희용)은 최근 「적정 주택공급량 분석」정책연구보고서를 통해 "적정한 유효공급량*은 2015년 34.5만호로 추정되며, 이후 점차 감소하다가 2022년 29.5만호에 다다를 수 있다"는 연구 결과를 내놓았다.

보고서는 유효공급량 결정식을 2000년 4분기부터 2014년 2분기까지 주요 관련 변수를 활용하여 추정하고, 이를 통해 연간 적정 주택공급량인 유효공급량을 추출하였다. 2015~2022년 연간 유효공급물량은 34.5~29.5만호이며, 이는 연평균 33.1만호 정도로 추산된다. 또한 수도권의 경우, 전국 공급량 대비 비율로 고정된 수치(전국 물량 대비 64%)를 적용하여 추정하였는데, 연평균 21.1만호로 추정되었다.

전국 유효공급량은 국토부가 발표한 주택종합계획에서 추정한 전국 주택수요량 대비 85% 수준이며, 수도권의 경우 97% 수준인 것으로 분석되었다. 추정식 및 추정기간의 차이에서 격차가 발생한 것으로 판단된다. 국토부 추정 결과는 소득과 가구수 변화에 따른 수요 변량과 멸실로 인해 필요해진 공급량 개념을 포함하고 있어, 수요량 보다는 소요량(needs)에 가까운 개념으로 해석될 수 있어 유효한 적정 공급량과 다를 수 있다는 주장이다. 즉. 분양시장 등을 통해 공급되는 물량이 시장에서 소진될 수 있느냐에 대한 관점에서 봤을 때의 유효한 공급량을 초과할 수 있다는 의견이다.

유효공급량이 주택종합계획 수치 보다 전국의 경우 85%, 수도권의 경우 97% 수준으로 나타나, 향후 지방 보다는 수도권에서의 유효공급량이 상대적으로 클 것으로 예상되며, 시장에서 소진될 수 있는 물량인 개념임을 감안할 때 최소한의 공급 물량으로도 해석될 수 있을 것이다.

구매수요 위축 등을 감안할 때 향후 주택공급량은 감소되어야 하나, 최근에 발표된 공공택지 공급 폐지, 도심정비사업 활성화 유도 등의 정책을 감안할 때, 꾸준한 공급량 유지는 필요할 것으로 보인다. 다만 구매수요 감소라는 위험 요소를 충분히 반영한 공급관리가 필요할 것으로 판단된다.

첨 부 : "적정 주택공급량 분석" (요약본)