"LTV · DTI 10% 완화로 수도권 미분양 해소 가능"

- 주택시장 정상화 선결되어야 부동산 PF 부실화 방지-


□ 주택산업연구원(원장 남희용)은 4월 27일(화)(14:00) 건설회관 중회의실에서 개원 15 주년 기념하는『주택시장 정상화를 위한 토론회』를 개최하고, LTV(주택담보인정비율) 와 DTI(총부채상환비율) 규제가 완화되어야 주택시장 정상화가 이뤄지고, 부동산 PF 부실화도 방지할 수 있다는 의견을 내놓았다.

- 이번 세미나는 제 1주제로 권주안 선임연구위원(주택산업연구원)이 "주택관련 금융정책 개선방안"을, 제 2주제로 이용만 교수(한성대 부동산학과)가 "도심지 주택공급 활성화 방안"을 발표하였다.

□ 제1주제를 발표한 권주안 선임연구위원(주택산업연구원)은 “현재 주택시장 침체는 수 요 위축에 기인하며 분양시장 침체로 부동산 PF 부실화도 심화되고 있다”고 지적하고, “주택수요 회복이 우선되어야 현 시장 상황을 극복할 수 있다”고 주장하였다. 특히 현 재 수도권에 적용되고 있는 LTV(50%)와 DTI(50～60%)를 각각 10% 정도 상승시킨 다면 현재 수도권 미분양 물량 4천호의 반을 해소할 수 있는 주택수요 창출이 가능하 다는 분석결과를 내놓았다.

- 우리나라의 평균 LTV는 34.4%(2009년)로 외국(70∼80% 수준)에 비해 매우 낮으며 PTI(월상환부담비율)도 우리나라는 20% 이하로 안정적 수준을 유지하고 있어, 금융규 제가 완화되더라도 은행권 부실 가능성은 적은 반면, 미분양 해소로 주택시장 정상화 라는 편익이 발생한다고 지적하였다.

□ 한편 부동산 PF의 경우 미분양 적체와 현금흐름 악화로 리파이낸싱에 의한 만기 연장 이 대부분인 실정이어서, 신용등급에 관계없이 주택건설업체 부도가 발생하고 있어 특 단의 조치가 필요하다고 주장하였다.

- 우선 단기적으로 부동산 PF 만기 연장을 대주단협약을 통해 유도하고 2011년 도입될 국제회계기준(분양매출 인도시점 인식, 우발채무 부채 인정 등)으로 발생하는 주 택건설업체의 신용도상 불이익(부채비율 과다 및 매출 부진)에 대비한 전략수립이 필요 하다고 지적하였다.

- 장기적으로는 금융규제는 대출기관의 재량에 따라 차주의 신용도와 담보력 등을 종합 적으로 검토하여 탄력적으로 적용하도록 하는 것이 지금의 일괄적인 규제보다 합리적 이며 부동산 PF의 경우 부동산투자회사를 통한 개발사업 참여가 수월하도록 관련 규정 (상장의무, 주주1인 지분한도, 공모의무)의 개정이 필요하다고 주장하였다.

□ 이어, 제 2주제 『도심지 주택공급 활성화 방안』을 발표한 이용만 교수(한성대 부동 산학과)는 “주택시장이 침체국면으로 접어들고 있어 당분간 도심지 주택공급 활성화가 어려울 수밖에 없어, 제한적 활성화를 위해 재개발․재건축 특성에 맞춘 탄력적인 대 응이 필요하다”고 주장하였다.

- “현 정부가 재개발․재건축 규제를 대폭 완화하고, 인허가 절차를 단축시키는 등의 노 력을 하고 있지만, 아직 그 효과가 뚜렷하게 나타나고 있지 않다”면서 그 이유로 사업 의 주택경기 의존적인 특성, 정책적 불확실성, 이해당사자들 간의 이해 상충이라고 지 적하였다.

- 따라서 재개발․재건축 활성화를 위해서는 정책의 불확실성을 제거(용적률 부과 일관 성 유지 등)하고, 소형주택의무비율을 재건축에 한해 85㎡ 이하 60%만 유지하도록 하 고, 재건축부담금 부과율을 일반 양도세율과 같은 수준인 6%∼35%로 조정하는 것이 필요하다고 의견을 발표하였다.

※ 첨부 : 제1주제, 제2주제 논문 원본 파일.