DTI규제는 신용대출을 증가시켜 가계대출을 억제하지 못하였으며, 가계신용위험을 증대시키는 등 원래의 목적 달성에 실패하였다. 재고아파트에만 적용되어 규제의 형평성을 상실했으며, 침체를 벗어나지 못하는 주택시장 상황을 감안할 때 규제가 완화되더라도 버블이 재현될 가능성은 전무하므로 부작용만 양산하고 있는 DTI규제를 완화하여 주택거래를 정상화하는 것이 필요하다.
주택산업연구원(원장 南熙龍)은『DTI규제 타당성 검토』에서 '가계부채를 억제하여 가계와 은행의 부실을 방지하고자 도입'되었던 DTI규제는 가계부채를 증가시키고 신용위험을 증대시키는 부작용만 있을 뿐 주택시장 선순환을 저해하므로 완화되어야 한다고 주장하였다. DTI규제가 강화되었던 2011년 4월 기준으로 전․후 기간(8개월간)의 가계대출과 주택가격 등의 변화를 분석한 결과, 주택가격에 대한 영향은 없는 반면 오히려 가계대출을 증가시키고 있어 규제 완화가 불가피하다고 주장했다.
DTI규제가 강화된 이후 8개월 동안 가계대출은 3조6천억원 증가하였으며, 이 수준은 DTI규제가 자율적용되었던 8개월 동안의 가계대출 순증 3조원 보다 큰 것으로 나타났다. 금리가 상대적으로 높은 신용대출 증가로 가계대출이 증가한 것으로, 오히려 가계대출 안정성이 저해되고 있는 것으로 분석되었다. 동 분석기간 중 은행의 담보대출 순증은 감소한 반면 신용대출은 증가한 것으로 나타나, 가계신용위험과 은행의 대출위험도 동시에 증가하였다. 더욱이 DTI규제가 강화된 이후 시중금리가 상승하여 가계의 상환부담은 더욱 가중된 것으로 분석되었다.
반면 DTI규제가 완화된 이후 주택거래와 아파트거래 통계는 증가한 것으로 나타났으나, 아파트거래 비중이 상대적으로 감소하여(아파트거래비중은 규제자율기간에는 72.6% → 강화된 이후 66.1%로 급감) 아파트거래를 상대적으로 많이 위축시킨 것으로 분석되었다. DTI규제가 재고아파트(신규분양아파트에서 발생되는 대출인 집단대출은 규제 대상에서 제외)와 수도권에 한정하여 적용되고 있다는 점도 문제로 지적되고 있다. DTI규제는 결국 재고아파트 수요를 위축시켜 기존 재고주택 처분을 통해 신규분양아파트 매입하려는 정상적인 수요도 위축시키고 있다고 지적하였다.
또한 DTI규제가 강화된 이전과 이후 8개월 동안 아파트와 주택가격 모두 상승하지 않은 것으로 나타나 DTI규제로 인한 가격 안정화효과는 크지 않은 것으로 분석되었다. 따라서 DTI규제가 완화되더라도 주택가격이 급격하게 상승하는 버블 현상이 발생할 가능성은 매우 낮다고 주장하였다. 더욱이 현재 주택가격에 대한 기대심리가 매우 위축되었다는 점을 감안할 때 DTI규제가 주택가격을 안정시킨다는 주장의 근거는 매우 미약하다고 지적하였다.
가계부채와 신용대출을 동시에 증가시키고, 그로 인해 가계부채 부실 가능성을 확대시킨 DTI규제는 원래의 목적 달성에 실패하였으며, 주택가격 안정화 효과도 크지 않으면서 거래만 위축시키는 부작용을 초래하였다. 따라서 규제의 부작용을 제거하고 주택시장 선순환 고리인 거래 정상화를 위해 DTI규제는 은행의 자율적 적용으로 전환되어야 한다고 주장하였다.
가계부채문제는 주택가격 하락이 진정되고 있는 상황에서 금리 수준이 적정하게 관리된다면, 어느 정도 위험도는 완화될 것으로 판단된다. 또한 가계부채의 절대 수준이 높은 것은 문제가 될 수 있으나 DTI규제로 인해 가계가 신용대출을 많이 이용하게 되었다는 점을 볼 때, DTI규제는 오히려 가계부채문제를 심화시킨 결과를 초래한 것으로 보인다. 주택시장의 정상화와 거시경제의 안정성을 적절하게 다루기 위해서는 한쪽 주장을 강조하기 보다는 넓은 안목을 가지고 제도를 탄력적으로 운영해야 할 것이다. 주택시장 정상화도 그만큼 의미가 있는 일이기 때문이다.
