서울시 학생수의 감소 및 학군수요 분산으로 명문학군의 수요가 감소하여 전세가격 상승압력은 과거보다 크게 둔화될 것으로 보인다. 이는 학생수 감소와 교육정책 결과로 판단된다. 그러나 ‘성취평가제’ 도입으로 인한 전세가격 상승 여지가 여전히 존재하기 때문에, 전세 시장관리를 위한 지속적인 모니터링이 필요하다.

주택산업연구원(원장 南熙龍)은『학군수요와 전세가격 관계에 관한 연구』에서 올 1분기에 서울의 전세가격 상승폭이 예년 수준에 비해 크지 않았던 이유는 전통적인 학군수요가 많이 줄었기 때문이라고 밝혔다. 학군수요는 기본적으로 학생수에 크게 의존하는데, 서울시의 초ㆍ중ㆍ고등학생수가 감소하고 있을 뿐만 아니라 명문학군(8학군)으로 몰리던 학군수요가 타 학군으로 분산되는 현상이 나타나면서 전세가격 상승압력이 크게 둔화되었다고 주장했다.

‘학군수요[學群需要]’에 대한 일반적 정의는 없으나, “초등학교 이상의 자녀를 둔 30～50대 부모가 자녀교육을 목적으로 명문학교가 많고 교육환경이 좋은 학군(일명 명문학군, 예:8학군)으로 이주했거나 이주계획이 있는 수요”라고 정의할 수 있으며, △ 학기 전에 움직이는 계절성, △ 최대 10년까지 거주하는 경향이 있는 수요의 지속성, △ 사교육 수요 및 기능을 확대시키는 특성이 있다고 했다.

국토해양부에서 2년 단위로 수행하고 있는 주거실태조사를 분석한 결과, 2010년까지 이주한 “100가구 중 12가구가 교육목적으로 이주한 학군수요인데, 전체 학군수요의 41.3%가 8학군(강남,서초)과 6학군(강동, 송파)에 집중”되어 있는 것으로 분석되었다. 이러한 집중현상 때문에 8학군 중심으로 전세가격 상승이 두드러지게 나타났다고 했다.

그러나, 서울시의 학생수가 2000년 159만명에서 2011년에 122만명으로 23.2% 감소한 상태이기 때문에 향후 총량적인 학군수요가 감소할 것이라고 주장했다. 특히, 향후 2년 내 이주계획을 가지고 있는 가구를 대상으로 학군 잠재수요를 분석해 본 결과, 고교평준화, 공교육 정상화 등과 같은 교육정책으로 서울시 11개 학군간의 학군수요 격차가 줄어드는 경향이 있으며, 향후 8학군(강남, 서초)에 대한 학군 잠재수요는 감소하고, 4학군(노원, 도봉)의 학군 잠재수요가 증가할 것으로 분석되었다.

학군수요와 전세가격은 상관성(r=0.51～0.78)이 크기 때문에 학군수요의 변동에 따라서 전세가격의 상승폭이 달라질 수 있다. 그러나 2006년이후 상관성의 정도가 줄어들고 있을 뿐만 아니라 총량적인 학생수 감소에 따른 ‘학군수요의 감소’, 교육정책에 따른 ‘학군수요의 분산’으로 인해 전통적인 명문학군(예:8학군) 중심의 전세가격 상승압력은 크게 둔화될 것으로 보여진다.

또한 최근 연구원에서 수행한 ‘주택구입결정요인 분석’에 따르면 교육환경에 대한 중요도가 과거에 비해 크게 낮아졌기 때문에 장기적 차원에서도 학군수요로 인한 전세가격 상승압력은 줄어들 것으로 보인다. 다만, 단기적으로 ‘성취평가제도’도입에 따른 국지적 학군수요 집중현상이 발생할 수 있기 때문에 전세시장에 대한 지속적인 모니터링이 필요하다. 

별 첨 : ｢학군수요와 전세가격에 관한 연구｣