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  “전월세 비중과 주택보유여부에 맞는 차별적 전월세정책 필요”

비수도권 주택시장은 이미 보중부월세 우위 시장으로 전환되었고, 수도권 시장은 여전히 전세우위 시장이다. 전월세비중과 전월세가구의 주택보유여부에 따라 지역 전월세시장은 차별적인 특성을 가지고 있고, 이에 따라 서로 다른 정책을 요구하고 있다. 특히, 수도권의 유주택 전월세 가구는 시장영향력이 큼에도 불구하고 정책사각지대에 있어 정책지원보다는 정책관리 측면의 접근이 필요하다. 

주택산업연구원(원장 南熙龍)은『전월세가구 특성을 고려한 주택정책방향』연구에서 1975년부터 2010년간 통계청의 인구주택총조사자료를 분석한 결과, 지방 5개 광역시 등 지방주택시장은 전세보다는 보증부월세가 우위인 시장에 진입하였고, 수도권은 자가보다 전․월세 우위의 시장을 형성하고 있는 것으로 나타났다고 발표했다 .

이 같은 보증부월세시장 중심의 임차시장구조 변화는 2차 전세난(1999∼2004)이후 가시화되었으며, 수도권에 비해 가격수준이 상대적으로 낮은 지방에서부터 보증부월세가 우위인 시장으로 전환되는 경향을 보인다고 하였다. 반면, 지방에 비해 수도권은 높은 주택가격 수준이 형성되어 있어 초기 진입 장벽이 높고, 상대적으로 주택이 부족한 시장이 유지되면서 전세시장이 유지된다고 하였다.

빠르게 증가하고 있는 유주택 전월세가구는 최근 전세가격 상승확산의 한 원인으로 전세가격 상승의 지역적 확산에 있어 매개체 역할을 하는 것으로 보인다. 유주택 전월세가구는 거주하고 있는 전월세 주택의 임대료 상승분을 보유한 주택에 거주하는 임차인에게 전가하기 때문에 수도권 전세난 확산에 영향을 미친 것으로 설명하였다. 통계청의 타지주택 보유가구 통계자료를 분석한 결과, 유주택 전월세가구는 5년간 70.8% 증가하면서 자가가구(5년간 37.9% 증가)보다 빠르게 증가하였으며, 특히 유주택 전세가구의 72.3%가 수도권에 집중되어 있어 수도권 전세난에 큰 영향을 미쳤다고 하였다.

이처럼 전월세형태로 거주하고 있는 가구 중에는 타지역에 주택을 소유하고 있는 자가보유자도 있으며, 무주택의 전월세가구와는 차별적 특성을 가지고 있기 때문에 동일한 전월세가구라 할지라도 주택소유 유무에 따라서 차별적인 정책이 필요하다고 주장하였다. 지역별 임차시장 구조 차이와 그에 따른 전월세가구의 특성을 고려한 차별적인 정책이 필요하며, 수도권에는 신규 자가 수요 및 전세위주, 유주택 전월세가구 관리 중심의 정책이, 비수도권에서는 교체 자가 수요 및 보증부월세 위주의 정책이 필요하다는 것이다.

전월세대책은 가장 많은 비중을 차지하고 있는 무주택 전세가구 및 보증부월세 가구를 대상으로 수립해야 하나, 유주택 전월세가구는 부채규모가 크고 가계부실화 가능성이 크다는 특징과 전월세시장에서 무시하지 못할 비중을 차지하고 있어 정책적 관리가 필요하다는 것이다. 특히 유주택 전월세거주가구는 대출비중이 높아 경제적으로 취약하며 주택보유에 따른 보유세 부담은 물론, 전월세가격 상승에 따른 주거비부담까지 이중부담을 하는 구조를 갖기 때문이다.

  별 첨 : ｢전월세가구 특성을 고려한 주택정책방향｣ 연구