보 도 자 료	주택산업연구원
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김 찬호 연구위원	02.3215.7653

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“주택시장 일본식 장기침체 가능성 없다”

- 현 주택시장 상황은 일본의 80년대 초반 침체시기와 유사 -

 주택산업연구원(원장 南熙龍)은 “한국․일본 비교를 통한 주택시장 전망” 보고서에서, 향후 주택시장이 일본과 같은 장기침체 구조로 진입할 가능성은 매우 낮다고 했다.

최근 수도권을 중심으로 한 주택가격 하락, 가계부채 증가로 인한 금융부실 가능성, 저출산/고령화 진행 등의 현상에 대해 일본의 버블붕괴 이후 장기침체 과정과 유사하다는 주장이 있으나, 일본식 장기침체 과정과는 그 원인과 구조가 다르다고 했다.

 한국과 일본의 주택시장 변화 과정을 비교분석한 결과, 현재 우리나라 주택시장 여건은 오히려 일본의 1980년대 초반(1982년〜1985년) 시장침체기와 유사하다고 했다.

일본은 1980년대초 오일쇼크로 인한 물가상승과 세계경제 악화 영향으로 약 4년간 주택시장 침체기에 진입하였다.

 일본의 1977년〜1981년 가격상승기 가격변동(5년간 연평균 12.6% 상승)과 1982년〜1984년 가격하락기의 가격변동(3년간 연평균 -2.3%)을 보면, 2000년대 이후 최근까지의 우리나라 주택가격 변동과 유사한 패턴이었던 것으로 나타났다. [수도권 가격변동률 : 2000년～2006년(7년) 연평균 11.1%, 2009년～2012년(4년) -1.8%]

그밖에 경제지표, 주택시장지표, 인구 및 가구변화 조건 등을 비교해도 일본의 80년대 초반 여건과 우리와 매우 유사한 상황이었다는 것이다.

 이러한 일본의 경험과 비교할 때 우리나라 2000년대(2000년〜2006년) 주택가격 상승은 호황기에 나타나는 정상적인 범위에서의 상승폭이었으며, 일본의 80년대 말 버블발생과 같은 비정상적인 구조는 아니었다고 했다.

일본의 90년대 이후 장기침체 과정은 초유의 버블붕괴로 인한 금융부실의 장기화, 2000년대 인구감소, 초고령사회 진입 등 내부적인 요인에 의한 것으로 현재 우리의 침체구조와는 근본적으로 다르다고 했다.

 한편 수도권 시장이 충분한 조정과정을 거쳤음에도 회복세로 전환되지 못하고 있는 것은 외부요인에 의한 경제여건 악화가 큰 원인이라고 했다.

2008년 금융위기, 유로존 위기 등으로 인한 세계경제 악화, 물가상승으로 인한 가계 실질소득 감소 등, 경제의 펀더멘털이 극도로 악화되어 있기 때문에 소비심리가 살아나지 못하고 있다는 것이다.

향후 경제에 대한 불확실성은 크지만, 오히려 최근의 저금리, 저달러(원화 상승) 조건에서, 향후 유가안정과 세계경제 회복 조건이 더해지면 제2의 주택시장 호황기가 나타날 가능성도 있다고 했다.

일본은 1980년대초 경기침체 이후 세계경제 회복과 3저(저금리, 저달러, 저유가) 여건이 형성되면서 내수경기와 경상수지 확대의 호경기를 맞이하면서 사상 초유의 자산버블이 발생하게 되었다.

<한국 일본 주택시장 관련 변수 비교>

구 분		일본 버블발생 이전 주택시장 침체기 (1980년〜1985년)	한국 주택시장 침체기 (2008년〜2012년)	일본 버블붕괴 이후 주택시장 장기침체 (1991년 이후)
경제	경제성장률	5개년 평균 약 3-4%	5개년 평균 약 4%	20년간 평균 1%
	1인당 소득	약 1만불	약 2만불	3-4만불
주택시장 침체원인		-가격상승기 이후 조정 -오일쇼크(유가 등 원자재가격 상승) -세계경제 악화	-가격상승기 이후 조정 -2008년 금융위기 -유가 등 원자재가격 상승 -유로존 재정위기로 인한 세계경제 악화	-버블붕괴에 의한 금융부실 장기화, 경제구조조정 -고령화, 인구감소에 의한 저성장 기조
주택가격 상승기		5년(77-81년) 연평균 12.6% 상승	7년(00-06년) 연평균 11.1% 상승	7년(85-91년) 연평균 14.6%
주택가격 하락기		3년(82년-84년) 연평균 -2.3% 하락	4년(09-2012년) 연평균 -1.8 하락	4년(92-95년) 연평균 -10.3%
주택보급률		전국 110% (1972년 대도시권 포함 100%달성)	전국 110% 서울/수도권 100%근접	115%
인구 및 가구	고령화	고령사회 진입 10년전 초고령사회 20년전	고령사회 진입 6년전 초고령사회 14년전	94년 고령사회 진입 2006년 초고령사회 진입
	인구감소	인구감소 20년전	인구감소 약 20년전	2005년 인구감소 시작
	가구감소	가구감소 30년전	가구감소 약 25년전	2015년 가구감소

  별 첨 : ｢한국, 일본 비교를 통한 주택시장 전망｣ <요약자료>